최근 만 69세가 되신 어머니가 기초연금 외 소득부족으로 한국주택금융공사 동부지사 (현 왕십리역)에 방문해 상담을 받고 (예약 후 한 달 후에 방문) 주택연금을 신청하셨습니다. 서울 아파트 10억 시세에 정액지급방식으로 가입 시 292만 원 월 지급으로 계산됩니다.
저는 주택담보대출 후에 주택담보대출 상환형 주택연금으로 지피티에 모의계산을 요청했었는데요. 계산이 틀리게 나왔습니다. 반드시 한국주택금융공사 홈페이지에서 모의계산 해보시기 바랍니다. (거의 정확합니다.)
1. 주택연금 필수 이해사항
기본적인 사항은 한국주택금융공사 홈페이지를 참조하시면 됩니다. 자주 하는 질문에는 상세한 내용까지 답변이 되어 있어서 웬만한 내용은 찾아보실 수 있습니다.
https://www.hf.go.kr/ko/index.do
한국주택금융공사
보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
www.hf.go.kr
주택연금은 명칭은 연금이지만, 한국주택금융공사가 보증을 서는 대출입니다. '금융공사' 답게 손해 보는 장사는 하지 않습니다. 신청 후 30년을 받아야 본전으로 설계되어 있습니다. 69세 어머니는 이자까지 계산해 보니, 17년 후면 아파트가격 10억을 넘어가는 대출금이 산정됩니다.
처음에 초기보증료 1%가 대출금으로 산정됩니다. 월 대출금리가 꽤나 높습니다. 현 cofix 기준금리 3.05% 에 한국주택금융공사 가산금리 0.85%를 더하고, 연보증료 0.95% 를 더하면! 2026년 8월 현재 연 대출금리는 4.85 %입니다. 기준금리보다 1.8% 비싼 고금리입니다. 그래도 오래 사시고 오래 받으실수록 이득이고, 소득이 없는 10억 자가 부모님이 마음 편하게 따박따박 월 292만 원을 고정적으로 받으실 수 있다는 점은 큰 장점입니다.
주택연금은 저희 부모님처럼 월 소득은 없고, 자가는 있고, 다른 소득확보가 어려운 연로하신 부모님에게는 최고는 아니지만 최선의 선택이 될 수 있는 연 고금리 복리대출상품입니다. 저희 어머니가 17년보다 추가로 받으시면 상속분은 없지만, 돌아가실 때까지 마음 편하게 사실수 있습니다.
2. 우리 어머니 가구의 예시
주택연금을 신청하실 때는 몇 가지 선택사항이 있습니다. 저희 어머니 가구의 선택 예시를 보여드리겠습니다.
1) 아파트가격의 시세조회입니다. 저희는 한국부동산원 시세가 규정으로 적용된다고 상담원분이 안내해 주셨네요.
2) 한도인출제도입니다. 목돈을 먼저 인출하는 경우 주택연금은 상당히 많이 깎입니다. 신청 후 3년 이내에 설정할 수 있고, 실제 돈을 인출하면 그때부터 이자가 계산이 됩니다.
3) 저당권과 신탁방식 선택입니다. 신탁방식이 가능하며 무조건 유리하네요.
신탁방식은 한국주택금융공사를 믿고 맡기는 겁니다. 아파트는 한국주택금융공사 명의가 됩니다. 부부 중 1명 사망 시 배우자에게 자동으로 주택연금이 전액 지급됩니다. 국민유족연금은 배우자에게 60%만 지급된다는 점도 차이점이네요. 신탁방식은 부모님이 추후 건강악화로 요양병원이나 요양원으로 거주지를 옮기시는 경우에도 주택에서 보증금 이자와 월세를 받을 수 있습니다. 막상 상담을 받아보니 여러 가지를 생각하게 됩니다. 신탁방식의 단점은 재건축등 권리승계사항이 있는 경우 가입이 어렵다고 합니다. 저당권방식은 부모님 명의로 아파트를 유지하지만, 세금 일부를 납부하는 등 단점이 분명해 보입니다. 대부분 신탁방식으로 가입한다고 하네요.
4) 주택금융공사 상담도 한 달 뒤로 예약해서 받았는데, 신청 후 검토까지 4주가 걸린다고 합니다. 4주 후에 뵙겠습니다. 는 불문율인가요. 4주 후에 주택금융공사 승인이 되면 전화를 드릴 거고, 그때 은행으로 방문해서 주택연금 지급개시 신청을 하면 된다고 합니다.
5) 주택연금으로 계좌에 목돈이 있다면 기초연금이 중지되는 것 아닌가요?라는 질문에 상담사님은 주택연금 개시 후 가입증명서를 보내드리는데, 이것을 주민센터에 제출하면 부채로 인정받기 때문에 받은 금액은 전액 마이너스 처리되어 기초연금 유지에 지장이 없다고 확인해 주셨습니다. 기초연금 받으시는 분들 꼭 필요한 정보인 것 같습니다.
6) 주택금융공사 동부지사 방문 시 상담사님이 굉장히 친절하셨고, 말씀하기도 전에 차량번호 물어보시고 주차등록해 주셨습니다. 앗. 서울인지라 주차공간이 좁고 만만치 않습니다. 길도 외길이어서 상당히 힘들었네요. 건물 찾기도 조금 힘듭니다.
결론) 10억 아파트가구를 보유하신 만 69세 어머니가, 한도인출을 하지 않고 주택연금 신청 시 월 292만 원 지급으로 산정되었습니다. 가입당시의 시세를 보는지라 주택연금은 시세가 높을 때 신청하는 게 유리할 것 같습니다. 한도인출로 목돈을 마련할 수는 있지만, 20년 이상 받는 것을 생각한다면 한도인출제도는 이용하지 않는 게 좋다는 생각입니다.
3. 주택금융공사 모의계산 이용하세요.
- 한도인출제도를 알아야 합니다. 어머니는 병원비나 비상금으로 1억 원 정도의 목돈을 확보하기 원하셨습니다. 이때 이용할 수 있는 '한도인출제도'가 있습니다. 그래서 상담사에게 물었지요. "1억 정도를 인출하면 월 주택연금을 얼마가 되나요?" 돌아온 대답은 292만 원이 235만 원으로 감소한다였습니다. 한도인출을 이용하면 지급방식은 종신지급(혼합) 방식으로 분류합니다.
주택담보대출이 있는 경우도 한도인출로 90%까지 한국주택금융공사에서 상환 후에 감소한 주택연금을 지급하기 때문에 가입 가능합니다. 이때는 지급방식이 대출상환방식으로 적용됩니다. 한도인출에 따른 주택연금은 상당부문 감소합니다.
한도인출제도를 이용하실 분들은 반드시 한국주택금융공사 홈페이지의 '예상 연금 조회' 메뉴를 활용하시기 바랍니다. 저는 챗gpt 에게 물었다가 계산 오류를 경험했습니다. 주택담보대출 3억 원이 있는 경우 주택연금을 신청하면이라는 답변에 gpt는 월 200 만원대로 대답했습니다. 그러나 '예상연금조회' 확인결과 1,382,950원으로 확인되었습니다. 꽤나 실망스러운 결과였습니다.
챗gpt가 이렇게 많이 틀리는지 오늘 뼈저리게 느꼈습니다.
https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do
